Главная / Недвижимость / Правовые вопросы

Правовые вопросы

Часто задаваемые правовые вопросы о приобретении недвижимости 


1. Где и как регистрируется имущество в Коста-Рике?

Государственный реестр находится в городе Запоте, Сан-Хосе. Это общественный реестр, содержащий Раздел учета имущества, где оформленное в собственность недвижимое имущество регистрируется под реестровым номером (например, 6-155600-000). Первая цифра определяет провинцию, в которой находится недвижимость, второе число указывает на реестровый номер имущества, третье число означает право собственности (поскольку имущество может находиться во владении более 1 человека), 000 означает, что полные права собственности принадлежат одному лицу. Гражданским Кодексом предусмотрено, что Собственность подразумевает право владения, использования, передачи и отчуждения, защиты, запрета, реституции и имущественных  требований, которые, для вступления в законную силу, должны быть занесены в Национальный Реестр. В силу вышеуказанной системы, любая третья сторона может узнать, кто является собственником имущества. Для передачи имеющихся прав на имущество, зарегистрированный собственник должен обратиться к нотариусу и подать документы о передаче прав, а заверенный документ должен быть отправлен и зарегистрирован в Национальном реестре.    

Исключения:

(А) Имущество, находящееся в запретной зоне береговой линии, не далее 200 метров от побережий Тихого и Атлантического океана, измеряемых от уровня отлива ватерлинии. Береговая линия включает две территории: общественная зона (это ближайшие к берегу 50 метров, находящиеся в государственном владении) и запретная зона (занимает оставшиеся 150 метров, может стать собственностью только при заключении концессионного соглашения с органами местного самоуправления). Владение на основе концессии в запретной зоне регистрируется в отдельном разделе Национального Реестра, называемом реестром концессий, в котором собственности присваивается отдельный, независимый регистрационный номер. Существует ряд особых случаев, в которых недвижимость, расположенная в запретной зоне, может быть зарегистрирована в земельном регистре. Каждый отдельный случай тщательно анализируется, а правомочность приобретения прав проходит двойную проверку. 

(Б)  Также имеют место случаи незаконного владения имуществом, которое не зарегистрировано в реестре учета имущества Национального Реестра. Для получения права на эти земли необходимо провести юридическую процедуру, регулируемую костариканским законом под названием “Ley de Informaciones Posesorias”, и заключающуюся в том, что стороны на основании незаконного владения или самозахвата заявляют о своих правах на данное имущество, при условии, что они исполняют определенные законные требования, среди которых владение имуществом более 10 лет.

2. Могу ли я приобрести имущество на свое имя, если я иностранец? 

Да. Однако также имущество может быть приобретено через корпорацию, что более предпочтительно, поскольку личная ответственность связана с определенными рисками владения, а также такая форма покупки облегчает процедуру оформления. Также для доступа к определенным государственным службам иностранцу может потребоваться участие холдинговой компании, зарегистрированной в Коста-Рике. Исключение: в случае, если имущество расположено в запретной зоне, иностранный гражданин может быть бенефициарием не более 49% концессионных прав.  

3. Какова процедура приобретения имущества в Коста-Рике?

Рекомендованный порядок действий следующий:

I-) Подписывается договор о намерении приобретения, предусматривающий условия, при соблюдении которых начинается процедура оформления документов о передаче прав собственности; 

II-) Далее следует юридическая проверка, которая заключается в комплексной правовой оценке данной сделки и подтверждает отсутствие фактических ограничений, связанных с имуществом;

III-) В присутствии нотариуса подписывается договор о передаче прав или договор купли-продажи, В иных случаях, если собственником имущества является юридическое лицо, вместо договора передачи прав может быть подписан договор о передаче акций, если компания передает во владение акции. При этом выполняется юридическая проверка деятельности компании, которая должна подтвердить отсутствие фактических ограничений, таких как долги и пр.;

IV-) После подписания сторонами договора о передаче прав и уплаты необходимых взносов, нотариус передает договор в Национальный реестр для регистрации покупателя как зарегистрированного собственника. До окончания процедуры внесения изменений в реестр, информация о покупке не распространяется среди третьих лиц. Это одна из основных причин, почему сделку должен проводить опытный и ответственный нотариус. Юридические фирмы с профессиональным штатом сотрудником могут предоставить дополнительные гарантии и защиты сторонам сделки;

V-) После того, как в реестр внесены изменения, необходимо обратиться в органы местного самоуправления и встать на налоговый учет. Для оформления налогоплательщика необходимо соблюсти определенные условия и заполнить форму заявления. Необходимость вышеизложенного основана на том, что каждый собственник обязан ежегодно платить земельный налог. 

4. Если я живу в другой стране, необходимо ли мое личное присутствие для подписания договора о передаче прав или договора купли-продажи? 

Личное присутствие покупателя не является обязательным условием проведения сделки. Если покупатель приобретает имущество в личное пользование, он/она может оформить доверенность у нотариуса Коста-Рики или в Консульстве, в которой доверяет третьему лицу подписывать необходимые документы от его/ее имени. Если приобретателем является компания, необходимо направить письмо-доверенность, подписанное акционерами компании, в котором право действовать от имени компании передается третьему лицу. 

5. Как я могу узнать статус своего имущества? 

На официальном сайте Национального Реестра http://www.registronacional.go.cr/ любой пользователь может проверить статус своего имущества. На главной странице зайдите во вкладку “Bienes Inmuebles” (Недвижимость), далее “Consultas” (Консультация) (откроется новое окно), далее “Por Número de Finca o Concesión” (по регистрационному номеру или номеру концессии). Далее следует ввести номер провинции, где расположено имущество, реестровый номер имущества и номер права собственности (в случае, если собственность находится в совместном владении). После того, как Вы указали требуемую информацию, система запросит ввести буквенный код проверки, после выполнения этого действия нажмите кнопку “Consultar” (получить консультацию). На экране появится таблица с полной информацией о Вашем имуществе.

6. Сколько взносов, налогов и издержек на услуги юридического сопровождения потребуется оплатить при приобретении имущества? 

В соответствии с законодательством, при приобретении имущества необходимо внести следующие взносы: 1) регистрационный – 5 колонов за каждую 1000 колон от стоимости покупки; земельный - 1 колон за каждую 1000 колон от стоимости покупки; муниципальный - 2 колона за каждую 1000 колон от стоимости покупки; налоговый – максимум 625 колонов; в Коллегию адвокатов – максимум 10 000 колонов; национальный архив – 20 колонов. Кроме того, налог на передачу собственности составляет 1,5% от суммы сделки и уплачивается в пользу Национального реестра. 
Более подробно в отдельной статье.

Кроме обязательных взносов за приобретение имущества, оплачиваются услуги юридической компании от 1% до 1,5% от суммы покупки, в зависимости от стоимости имущества и сложности сделки. Такие расценки установлены Коллегией адвокатов Коста-Рики.  

7. Если я живу в другой стране, могу ли я внести необходимые платежи банковским переводом средств?

Если платежи осуществляются посредством международных банковских переводов, средства поступают на счет депозитарных компаний, которые хранят деньги и предоставляют услуги депозитария. В определенных случаях денежный перевод можно также осуществлять со счета покупателя на счет продавца, однако может потребоваться постоянная координация действий между счетами (продавец не может быть уверен в чистоте сделки при подписании окончательных документов, если он не получил банковское подтверждение о переводе средств).

8. Где и как я могу оплатить земельный налог и возникающие в дальнейшем коммунальные платежи? 

В соответствующих органах местного самоуправления. Земельный налог составляет в среднем 0,25% в год от зарегистрированной стоимости имущества. Обратите внимания, что в городской местности и определенных зонах страны плата за предоставляемые коммунальные услуги, такие как вывоз мусора и техническое обслуживание, включена в налоговую квитанцию. Такие налоги должны оплачиваться каждые три месяца, однако возможна оплата наперед за 6 или 12 месяцев. 


Курс колона

Где обменять

Фотогалерея


Новые фото

Случайные фото

КонтактыНедвижимость (обратная связь)Иммиграция